Căn cứ trên các văn bản pháp luật Việt Nam, người nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài muốn mua khách sạn tại Việt Nam theo quy định sau: Các bạn cần lắm vững để tư vấn cho khách hàng.
(1) Biểu Cam kết dịch vụ của WTO; (2) Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014; (3) Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014; (4) Luật du lịch số 09/2017/QH14 năm 2017.
(5) Nghị định số 78/2015/NĐ-CP về Đăng ký doanh nghiệp ngày 14 tháng 09 năm 2015; (6) Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.
Ở đây Tôi để dưới dạng câu hỏi mà nhà đầu tư thường hỏi để mọi người dễ hình dung
I. Mua khách sạn nghĩa là mua công ty điều hành hay mua tài sản doanh nghiệp?
Mua khách sạn có nghĩa là hình thức chuyển giao quyền sở hữu khách sạn từ chính chủ sở hữu cho một người khác (đơn vị khác) đứng tên thông qua các thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật. Có 2 hình thức mua lại khách sạn cho 1 đơn vị nước ngoài:
1. Nhà đầu tư tiến hành mua lại tòa nhà Khách sạn gắn liền quyền sử dụng đất và các tài sản hữu hình liên quan đến khách sạn, sau đó nhà đầu tư hoàn thiện các thủ tục pháp lý để thực hiện việc kinh doanh khách sạn.
2. Nhà đầu tư tiến hành mua lại toàn bộ vốn góp (vốn Điều lệ) trong pháp nhân sở hữu khách sạn đó.
II. Nếu không mua công ty điều hành, làm sao người mua có thể mua khách sạn?
Nếu không mua công ty điều hành thì nhà đầu tư mua theo hình thức thứ nhất là mua toàn bộ tài sản gắn liền quyền sử dụng đất.
Trình tự thủ tục các bước tiến hành như sau:
Bước 1: Nhà đầu tư tiến hành ký kết hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng mua lại tài sản là bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất và tài sản hữu hình khác liên quan.
Bước 2: Nhà đầu tư thực hiện đăng ký đầu tư dự án kinh doanh khách sạn tại Sở Kế hoạch và Đầu tư.
Bước 3: Nhà đầu tư thực hiện thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh khách sạn;
Bước 4: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập mới thực hiện việc ký hợp đồng chính thức chuyển nhượng mua lại tài sản là bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất và tài sản hữu hình khác liên quan;
Bước 5: Công ty có vốn đầu tư nước ngoài hoàn thiện thủ tục thuê đất với Nhà nước Việt Nam và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bươc 6: Công ty có vốn đầu tư nước ngoài hoàn thiện các thủ tục đáp ứng đủ điều kiện về kinh doanh khách sạn theo quy định của pháp Luật Việt
Một số điểm cần lưu ý:
1. Nếu mua dưới hình thức này NĐT KHÔNG phải bắt buộc kế thừa các nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu cũ.
2. Nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất của nhà nước hoặc được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nếu mua lại tài sản là khách sạn gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục ký lại hợp đồng thuê đất với nhà nước, đây là thủ tục mất nhiều thời gian.
3. Việc mua lại tòa nhà khách sạn gắn liền quyền sử dụng đất nên nhà đầu tư nước ngoài không kế thừa được các giấy tờ pháp lý về điều kiện kinh doanh khách sạn. Do vậy nhà đầu tư nước ngoài buộc phải làm lại các thủ tục đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh khách sạn theo pháp luật Việt Nam.
III. Nếu một công ty nước ngoài hoặc công ty trong nước có vốn đầu tư nước ngoài mua một công ty khách sạn, thì tình trạng sở hữu các khu đất và tòa nhà như thế nào?
Theo Điểm d, Khoản 2, Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này. Khoản 2 Điều 77 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định: trường hợp tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 161 của Luật Nhà ở thì việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở được quy định như sau:
a) Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn hoạt động và gửi cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết.
b) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn hoạt động.
c) Căn cứ văn bản đồng ý gia hạn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm ghi gia hạn trên Giấy chứng nhận; cơ quan cấp Giấy chứng nhận phải sao một bản Giấy chứng nhận và chuyển cho Sở Xây dựng để theo dõi.
Kết luận: Theo căn cứ trên thì công ty 100% vốn nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam nếu mua nhà ở tại Việt Nam sẽ được sở hữu nhà ở tối đa bằng thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho công ty; trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở mà công ty được tiếp tục gia hạn Giấy chứng nhận đầu tư và có nhu cầu gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở thì được gia hạn thêm một lần tối đa bằng với thời hạn của Giấy chứng nhận đầu tư đã được gia hạn.
IV. Thủ tục mua công ty khách sạn
Trình tự thủ tục thực hiện các bước như sau:
Bước 1: Nhà đầu tư ký hợp đồng nguyên tắc về việc mua lại vốn góp trong doanh nghiệp sở hữu khách sạn, nhà đầu tư tiến hành kiểm tra điều kiện pháp lý kinh doanh khách sạn, kiểm tra pháp lý tài sản sở hữu của pháp nhân, xem xét khả năng rủi ro về thuế, về hợp đồng và các khoản nợ của bên thứ ba, của người lao động…. nếu có.
Bước 2: Nhà đầu tư ký hợp đồng mua lại vốn góp và thực hiện thủ tục Đăng ký mua lại phần vốn góp trong doanh nghiệp Việt Nam tại Sở kế hoạch và đầu tư nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính;
Bước 3: Nhà đầu tư và Doanh nghiệp thực hiện thủ tục thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp liên quan thay đổi chủ sở hữu tại Phòng đăng ký kinh doanh – Sở kế hoạch và đầu tư nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính;
Kết luận: Nhà đầu tư nên thực hiện theo hình thứ thứ hai, vì nhiều điểm thuận lợi như thủ tục đơn giản, có quyền kế thừa các giấy tờ pháp lý từ doanh nghiệp nhận chuyển nhượng.
LƯU Ý: Ưu điểm của phương án này là nhà đầu tư được kế thừa toàn bộ tài sản, quyền và nghĩa vụ của Pháp nhân sở hữu khách sạn;
Thủ tục thực hiện thuận lợi hơn, không mất nhiều thời gian, giảm thiểu chi phí thực hiện chuyển nhượng cho nhà đầu tư
V. Mua khách sạn thông qua một công ty nước ngoài hay một công ty trong nước có vốn đầu tư nước ngoài thì tốt hơn?
Họ muốn biết sự khác biệt và lợi thế của từng trường hợp.
1. Cơ sở pháp lý : Theo Luật doanh nghiệp 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014
2. Nội dung phân tích : Trong cam kết WTO, FTAs không có quy định về hạn chế trong việc mua bán, kinh doanh khách sạn.
Về kinh doanh khách sạn, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành cũng không có hạn chế với nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, khi mua bán khách san, theo quy định tại điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định giới hạn phạm vi kinh doanh của nhà đầu tư nước ngoài: Doanh nghiệp có vốn nước ngoài được thực hiện các hoạt động sau:
2.1. Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
2.2. Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
2.3. Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
2.4. Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Đây là những hạn chế của nhà đầu tư nước ngoài khi thành lập công ty ở Việt Nam. Theo các quy định trên, nhà đầu tư nước ngoài có quyền thành lập công ty 100% vốn, không buộc phải liên doanh với cá nhân, tổ chức Việt Nam.
Kết Luận: Gần như không có sự khác biệt giữa Công ty nước ngoài và công ty 100% vốn nước ngoài khi đầu tu vào lĩnh vực khách sạn tại Việt Nam ngoài trừ thời gian chuẩn bị Pháp lý.
2.5. Theo luật, có cần phải đầu tư vốn tối thiểu để mua một công ty khách sạn như một công ty nước ngoài không? Là một công ty trong nước có vốn nước ngoài?.
Hồ sơ đăng ký thành lập công ty nước ngoài trong lĩnh vực LƯU TRÚ, KHÁCH SẠN bao gồm:
Hồ sơ cung cấp đăng ký đầu tư:
- Hộ chiếu Hoặc CMND đối với nhà đầu tư là cá nhân; Giấy phép thành lập/hoạt động đối với nhà đầu tư là tổ chức/doanh nghiệp;
- Báo cáo tài chính theo quy định pháp luật của 02 năm gần nhất đối với nhà đầu tư là tổ chức/doanh nghiệp;
- Văn bản xác nhận số dư tài chính chứng minh khả năng tài chính của Nhà đầu tư để thực hiện việc đầu tư tại Việt Nam;
- Hợp đồng Thuê/Mượn văn phòng Hoặc Văn bản thỏa thuận Thuê/Mượn văn phòng tại Việt Nam để làm trụ sở công ty;
- Giấy chứng nhận thành lập/hoạt động của Bên cho Thuê/Mượn văn phòng (Nếu có);
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng đất/tòa nhà cho Thuê/Mượn của Bên Cho Thuê/Mượn văn phòng (nếu có).