Trước hết, mình không khuyến khích các anh em có ý định mua nhà để ở vay bank từ 5 năm trở lên vì vay bank càng lâu là càng chết, còn đối với anh em đầu tư ý định lướt sóng hoặc hold tối đa 1 năm tới 2 năm thì hãy vay. Riêng kinh nghiệm bản thân mình từ khi bắt đầu làm tới giờ mình không bao giờ hold nhà quá 1 năm. Còn mấy bố hold lâu mà cmt kêu giỏi thì bán dùm đi thì kiếm môi giới, đây không phải môi giới. Thời gian bạn hold lâu hay mau ra là tùy thuộc lúc bạn chọn nhà để hold giống chọn mã cổ phiếu hay chọn coin trong sàn. Chọn sai thì chịu.
Bây giờ mình nói về vay mua nhà, thì theo kinh nghiệm của mình chỉ khi nào bạn xuống tiền cọc và còn cách ngày công chứng tầm 10 ngày thì hãy nên liên hệ với bank để vay vì trước đó mình có thể lướt cọc thì tội gì phải liên hệ làm hồ sơ vay bank, tốn thêm chi phí trà nước, công sức của bản thân không đáng. Riêng bản thân do có nhiều ngân hàng quen nên tầm 5 ngày trước công chứng là mình ném sổ qua bank nói vay là họ làm hồ sơ giải ngân nhanh lẹ. Quy trình vay ngân hàng thì cũng không phức tạp lắm nhưng phải biết cách nếu không là dễ chết. Đã từng có trường hợp bạn mình không rành vay làm hồ sơ với bank gần 3 tuần tới ngày công chứng mà hồ sơ éo được duyệt.
Hầu hết hiện nay các bank đều có cơ chế thoáng với mức lãi ưu đãi, nhưng đừng để các bank đánh lừa mình, kẻo lại vướng vào bẫy lãi suất thì kêu trời cũng không thấu. Mình không PR cho bank nào hết nên mình sẽ lấy tên bank a,b,c nhé. Hiện nay chỉ có 2 bank x và y à không có đóng băng tài khoản của người bán khi người mua vay tiền mua nhà nhưng hồ sơ sang tên các thứ nhân viên của bank đó sẽ làm và người vay chịu hoàn toàn chi phí. Các bank còn lại thì đóng băng tài khoản và người vay phải tự làm mọi thủ tục sang tên đăng bộ đế khi ra sổ báo cho bank đi đăng kí giao dịch đảm bảo thì người bán mới được mở băng tài khoản (do đó mình nhấn mạnh anh em phải thương lượng ngay khi cọc tránh trường hợp người bán cần tiền mà giam tiền lâu quá là nảy ra chuyện không hay), đã từng gặp và kết quả là ra đồn ngồi (tự hiểu).
Về mức vay bank thì từ 70-85% giá trị tài sản vay, nhưng nếu muốn vay cao thì anh em chịu khó trà nước cho thằng đi định giá tài sản của anh em và thằng tín dụng, có 1 số bank thì 2 thằng này là của bank thì dễ nhưng có 1 số bank có hợp đồng với công ty riêng thì anh em chịu khó gặp từng đứa để làm việc. Còn họ nâng được bao nhiêu thì tùy vào anh em thôi. Nguyên tắc của mình là 60 vốn vay là ok nhất, nhưng nếu gặp mối ngon thì nâng lên xíu không sao.
Về lãi bank thì các bank đều chào mức lãi suất thấp nhưng anh em nhớ cẩn thận kẻo sập cái bẫy lãi suất thì kêu không ai nghe đâu. Thường có 2 loại là trả lãi dư nợ giảm dần và lãi góp đều, nhưng các tín dụng nếu không có tâm thường không nói rõ nên anh em vay dễ nhầm lẫn dẫn tới muốn tất toán trước thì lãi cao, phí tất toán cao thanh ra bán lời nhiều đập hết vô lãi. Thông thường lãi của góp đều thì rẻ hơn lãi theo dư nợ giảm dần nhưng khi tất toán trước hạn nó sẽ đập ngược trở lại tính lãi dư nợ giảm dần và tính số tháng nhân chênh lệch giữa góp đều cả dư nợ giảm dần, rồi lãi ưu đãi thì anh em nhớ hỏi là mấy tháng và sau đó là lãi thả nổi thế nào, rồi phí tất toán trước hạn là bao nhiêu
1 cái nữa là anh em nào đang làm hộ kinh doanh có thể vay theo hướng hộ kinh doanh sẽ tiết kiệm chi phí lãi vay hơn
Nói chung anh em đừng nghĩ là vay bank là hạ sách, nếu biết cách sử dụng đòn bẩy vốn vay hợp lý thì anh em có thể vận hành kinh doanh bất động sản ngon lành. Nhưng nếu mua để ở thì là hạ sách đó
Khi bán nhà đang vay thi nhớ thương lượng với chủ là nhà đang vay, khuyến khích chủ đưa tiền vô lấy nhà ra rùi làm hợp đồng công chứng cọc hoặc lúc bán nhà lên thẳng bank công chứng, phong công chứng có hỗ trợ cho công chứng viên đi xa với lý do là người cần công chứng không tiện đi lại (dĩ nhiên anh em phải lo phí đi lại cho ccv).