Đất hỗn hợp là gì ?, đất hỗn hợp có được phép xây dựng không ?. Đây là một trong những vấn đề vướng mắc phổ biến được người dân phản ánh trong nhiều năm qua.
Bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt tại các thành phố lớn có rất nhiều khu vực có chức năng quy hoạch là đất hỗn hợp. “Người dân có nhà, đất trong quy hoạch này bị hạn chế xây dựng nên rất bức xúc. Cơ quan chức năng cho biết đây là một trong những loại vướng mắc phổ biến nhất và người dân cũng phản ánh nhiều nhất trong lĩnh vực cấp phép xây dựng trong nhiều năm qua.
Theo Sở Xây dựng, việc cấp GPXD cho người dân trong khu vực này có tình trạng mỗi nơi làm một kiểu. Nơi cấp phép chính thức, nơi cấp phép tạm, có nơi thì không cấp phép xây dựng. Theo đó, hướng xử lý là phần nào sau khi rà soát có thể điều chỉnh quy hoạch từ đất hỗn hợp hoặc dân cư xây mới sang đất dân cư hiện hữu, chỉnh trang thì quận/huyện tiến hành cấp GPXD theo quy định.
Tại thành phố Hồ Chí Minh việc cấp GPXD sẽ được căn cứ theo Quyết định 29/2014 về quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị chung TP.HCM và Quyết định 45/2007 và 135/2009 của UBND TP. Trong một cuộc họp mới đây, lãnh đạo UBND TP đã chỉ đạo Sở QH-KT khẩn trương rà soát quy hoạch bước hai để nhanh chóng giải quyết bức xúc của người dân. Đồng thời, nghiên cứu sửa đổi Quyết định 29/2014 để phù hợp với thực tiễn cấp GPXD hiện nay.
1. Khái niệm đất hỗn hợp : Đất hỗn hợp là quỹ đất sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, có thể kết hợp ở với kinh doanh hay sản xuất. Quy hoạch xây dựng trên đất hỗn hợp là định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị; không gian vùng; điểm dân cư; hạ tầng xã hội; công trình hạ tầng kỹ thuật.
2. Thực trạng sử dụng đất hỗn hợp hiện nay : Đất đai ở Việt Nam được phân loại thành 3 nhóm. Cụ thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Đất hỗn hợp không nằm trong nhóm đất nào được quy định trong Luật Đất đai 2013. Vì vậy chưa hề có quy định cụ thể cho loại đất này, để giải quyết các vấn đề liên quan hiện người dân chỉ có thể dựa vào luật quy hoạch nói chung. Chính vì thế đã dẫn đến không ít các trường hợp đất quy hoạch hỗn hợp không được giải quyết cấp giấy phép khiến nhiều hộ dân cư khu đô thị bức xúc.
Theo Sở Xây dựng các tỉnh, việc cấp giấy phép xây dựng cho người dân hiện nay mỗi nơi mỗi khác. Có nơi cấp phép chính thức, nơi cấp tạm lại có nơi không cho phép xây dựng. Đây là một trong những vướng mắc phổ biến được người dân phản ánh trong nhiều năm qua.
3. Quy định cấp phép xây dựng cho đất hỗn hợp
Không phải loại đất hỗn hợp nào cũng được cấp phép xây dựng mà tùy thuộc vào từng trường hợp:
3.1. Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích ; Những khu vực diện tích đất hỗn hợp chiếm đến 50% tổng diện tích, có cấu trúc là nhà ở chung cư tích hợp thương mại – dịch vụ – văn phòng, không có công viên, công trình công cộng. Đồng thời, hiện trạng khu vực đang có nhiều dân cư cư trú, đất gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân thì khu vực đó sẽ được cấp Giấy phép xây dựng chính thức.
3.2. Khu vực đất hỗn hợp chiếm 30% tổng diện tích : Khu vực đất chiếm 30% diện tích là đất hỗn hợp, có chức năng chính là văn phòng, thương mại, dịch vụ, không có nhà ở. Hay các cơ sở sản xuất công nghiệp, khu vực nhà xưởng gây ô nhiễm cần di dời nhưng không ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân tại đó sẽ được cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn. Điều kiện cần có là người dân phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.
3.3. Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích : Khu vực có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm là hiện trạng nhà ở, đất ở không đảm bảo cuộc sống người dân. Lúc này, người dân sẽ được cấp phép xây dựng. Sau khi được Sở và các địa phương tiến hành rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu.
4. Có nên mua đất hỗn hợp không?
Những mảnh đất hỗn hợp hiện được rao bán với mức giá rẻ so với các loại đất khác. Đất hỗn hợp dù chưa có quy định chính xác nhưng sẽ được Nhà nước đảm bảo quyền lợi trong các trường hợp chưa có quyết định thu hồi; chưa xác định dự án đầu tư và chủ đầu tư.
Tuy nhiên, một số quyết định vẫn còn gây ra những khó khăn cho người dân. Thủ tục thực hiện pháp lý, xin giấy phép vẫn rắc rối. Nhiều gia đình chưa được cấp Giấy phép hoặc chỉ cấp tạm. Bởi vậy, xét về lâu dài bạn cần tính toán thật kỹ có nên hay không mua đất hỗn hợp. Chúc bạn thành công!