Đấu giá đất là một hình thức mua và bán quyền sử dụng đất, người đưa ra giá cao nhất sẽ được nhận quyền sử dụng đất. Vậy có nên đầu tư vào đất đấu giá hay không?.
Mình thấy rất nhiều khách hàng và ngay cả những người tham gia đấu giá còn mơ hồ về hình thức đất đấu giá nên quyết định viết bài này để mọi người hiểu và có kiến thức về đất đấu giá để có quyết định tốt nhất.
1. Đấu giá đất là gì?
Đấu giá đất là hoạt động “mua và bán” (hay chuyển nhượng) quyền sử dụng đất. Cách thức là mọi người sẽ lần lượt đưa ra giá cho khu đất. Giá bán sẽ tăng dần sau mỗi lượt ra giá. Cuối cùng, người ra giá cao nhất sẽ được nhận chuyển nhượng lô đất ấy.
Để các dự án được tổ chức bán đấu giá phải đảm bảo các yếu tố sau đây:
- Khu đất đấu giá phải là khu đất sạch: Không bị lấn chiếm, cho thuê…
- Được Sở Quy hoạch và kiến trúc phê duyệt và khớp nối quy hoạch chung.
- Được Sở Tài chính phê duyệt đơn giá khởi điểm làm cơ sở bán đấu giá.
- Có đầy đủ hạ tầng, đường giao thông, hệ thống cấp điện, thoát nước…
Việc đấu giá quyền sử dụng thường được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các tổ chức thực hiện đấu giá. Trước khi tiến hành đấu giá đất, cơ quan tổ, chức này phải thông báo công khai trên các phương tiện truyền thông, các thông tin bắt buộc có như: giá đất nền, địa điểm khu đất,…
2.Những điều cần biết khi đấu giá
2.1. Tính pháp lý của khu đất
Tính chất pháp lý của khu đất là thông tin hết sức quan trọng. Chúng thể hiện được rằng khu đất có đang trong tình trạng tranh chấp hoặc đang bị kê biên hay không. Hoạt động đấu giá thường được Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện. Cho nên, tình trạng pháp lý, nguồn gốc của chúng chắc chắn phải rõ ràng. Vì vậy, bạn không cần quá lo ngại về vấn đề này.
Nhiều người thắc mắc rằng, đất thực hiện đấu giá đất thì có được cấp sổ đỏ, sổ hồng hay không? Câu trả lời là có. Thông thường thì thủ tục cấp sổ này diễn ra khá nhanh chóng nếu bạn nộp tiền sớm vào ngân sách nhà nước.
2.2. Ai được quyền tham gia đấu giá?
Những chủ thể sau đây có quyền tham gia đấu giá đất:
- Cá nhân.
- Hộ gia đình.
- Tổ chức kinh tế.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Thế nhưng, tùy thuộc vào mục đích sử dụng mà có chủ thể sẽ được phép tham gia trong mọi trường hợp. Ví dụ như cá nhân, hộ gia đình. Nhóm chủ thể này có quyền sử dụng đất cho mọi mục đích, mọi nhu cầu.
Còn đối với các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì khác Họ chỉ có quyền tham gia đấu giá ở khi mục đích nhận quyền sử dụng đất là để thực hiện dự án. Dự án này phải là dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc vừa bán vừa cho thuê. Quy định này nhằm hạn chế việc sở hữu quyền sử dụng đất của nhóm chủ thể này.
2.3. Giá khởi điểm của đất đấu giá
Giá khởi điểm được xác định theo đúng trình tự thủ tục mà pháp luật quy định. Chính vì thế, bạn không cần lo ngại về vấn đề giá quá cao. Hay, tình trạng ép giá, giá không đúng giá trị thực.
Nguyên tắc xác định giá khởi điểm phụ thuộc vào hình thức giao đất hoặc cho thuê có thu tiền. Giá khởi điểm được xác định cơ bản là giá sát với giá thị trường tại thời điểm đấu giá trong điều kiện bình thường. Lưu ý rằng, giá này không thấp hơn giá trong bảng giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định. Nếu trường hợp giá khởi điểm được xác định quá cao dẫn tới đấu giá đất không thành thì giá này sẽ được xác định lại một lần nữa.
3. Ưu điểm của đấu giá đất là gì?
Đặc trưng nổi bậc nhất của những lô đất này là việc đấu giá đất được nhà nước công khai thực hiện. Cho nên khu đất này không bị tranh chấp, không bị quy hoạch treo. Hơn nữa, trực tiếp Phòng tài nguyên và môi trường sẽ cắm mốc giới hạn cho khu đất.
Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra nhanh chóng, gọn lẹ và đơn giản. Khác với thủ tục cấp sổ cho các sản phẩm bất động sản khác, đất đấu giá không cần xác minh thực tế hay lấy ý kiến người dân xung quanh. Vì trực tiếp làm việc với cơ quan nhà nước ở mọi giai đoạn nên bạn sẽ không bị kẻ xấu lợi dụng, lừa đảo. Bạn sẽ hoàn toàn an tâm. Đảm bảo tin tưởng tuyệt đối về lô đất ấy.
Cuối cùng, người dân có hoàn toàn quyền sử dụng, thiết kế, xây dựng khu đất đã mua được. Thậm chí, có thể chuyển nhượng lại kiếm lời nếu không có nhu cầu sử dụng.
4. Nhược điểm của đất đấu giá
Thứ nhất, giá khởi điểm đấu giá thường rất thấp. Vì giá khởi điểm không tính theo giá thị trường nên còn khá thấp. Vì vậy, đấu giá kín sẽ khó xác nhận được giá hợp lý. Nếu đưa ra quá thấp thì sẽ không trúng thầu. Ngược lại, giá quá cao có thể khiến bạn bị lỗ.
Thứ hai, sự cạnh tranh trong tham gia đấu giá đất là rất lớn. Ngày càng có nhiều môi giới hay còn gọi là cò đất xuất hiện. Những người này tham gia với mục đích mua đi để bán lại kiếm lời.
Vì thực tế có rất nhiều người có nhu cầu thật sự. Thế nhưng do kiến thức còn hạn chế nên rất khó trúng thầu. Lợi dụng đặc điểm này mà các cò đất hét giá rất cao để kinh doanh lại khu đất trúng đấu giá.
5. Có nên mua đất đấu giá hay không?
Tất nhiên là nên mua. Thế nhưng cần cân nhắc nhiều yếu tố liên quan. Trước hết phải xem xét khả năng tài chính. Tiếp theo là xem xét xem hiện trạng khu đất có khả năng kinh doanh được hay không? Vị trí như thế nào?
Cuối cùng, so sánh giá khởi điểm và giá thị trường cẩn thận để tỷ lệ trúng đấu giá đất tăng cao.