Như chúng ta đã biết, thông thường thì khi CĐT của một dự án BĐS có phê duyệt 1/500 sẽ tìm kiếm các đơn vị phân phối và rumor thông tin sản phẩm ra thị trường.
VẬY làm thế nào để tìm hiểu dự án mới khi mà chỉ có thông tin rumor từ chủ đầu tư ?
Đứng về phía nhà đầu tư, chúng ta chỉ có thông tin qua các bạn sale bằng các bài đăng theo đường lối chỉ dẫn của chủ đầu tư hay đơn vị phát triển dự án, liệu chúng ta có quan tâm đến nhiều yếu tố khác ngoài thông tin rumorr mà các bạn sale cung cấp. Nếu quan tâm thì chúng ta cần quan tâm đến vấn đề gì trong khả năng ?.
Giờ lấy 1 thí dụ : Dạo gần đây dự án Thảo Điền Green tại mặt tiền Nguyễn Văn Hưởng, Thảo Điền Quận 2 đang rất hot với hơn trăm booking với giá 200 triệu / booking. Các thông tin chủ đầu tư rỉ ra cho sale và được các bạn cung cấp rất ít như sau:
1.Một số phối cảnh facade , phối cảnh căn hộ và sảnh thang máy. Hiện tại chưa có phối cảnh khu tiện ích. Mình sẽ nói kỹ hơn phần sau
2. Mặt bằng tầng điển hình , mình đánh giá rất cao thông tin này
3. Giấy phép xây dựng đã được cấp nhưng chưa được show, cái này cũng cần nhìn nhận
4. Và một số thông tin cơ bản :
- Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Đầu Tư Bất động sản SIC
- Tổng diện tích: 4.967m2
- Phân khúc: Căn hộ cao cấp
- Tầng cao: 25 tầng nổi & 2 tầng hầm
- Số căn hộ: 204
- Số lượng shophouse: 09
5. Mình không đề cập đến các thông tin về tiện ích ngoại khu và bánh vẽ tương lai như tuyến metro vì cái này là yếu tố bên ngoài.
Giờ tiến hành phân tích, mình sẽ chia sẻ tiếp theo góc nhìn cá nhân, còn tùy theo quan điểm góc nhìn của bạn và của mỗi người nhìn nhận khác nhau.
5 yếu tố khi định giá sản phẩm tại 1 dự án chỉ có thông tin rumor.
Bước 1: lên remaps.vn kiểm tra cục đất này có các chỉ tiêu quy hoạch như thế nào ?. Đây rồi tờ 3 thửa 16, Thảo Điền Quận 2, diện tích 5434,73 m2. Ô chức năng I30 chi tiết như sau :
I30 – Đất ở cao tầng thuộc đất ở cao tầng xây mới.
- Diện tích 3600 m2
- Chỉ tiêu dân số 544 người
- Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình 48,01 m2 / người
- Mật độ xây dựng 23%
- Tâng cao tối đa 26 tầng
- Và hệ số sử dụng đất là 5
TRONG ĐÓ
- I30A ( màu vàng ) – Đất nhóm nhà ở 3607,51 m2
- I30B ( màu xanh ) – Đất công viên cây xanh 1397,63 m2
Bước 2: Xem số liệu nào, như vậy cục đất của Thảo Điền Green đúng như diện tích chủ đầu tư đưa ra, phần đất xây dựng là I30A . Nhìn lại thiết kế mặt bằng tầng chủ đầu tư đưa ra cũng đúng như hình dáng của cục đất, phần mũi của cục đất là công viên I30B, bạn nào làm xây dựng cho hỏi mục đích đóng cọc nguyên phần đất công viên để làm gì nhé. Có thể là làm hầm và phía trên làm công viên. Đây có thể là lý do vì sao đến thời điểm hiện tại chủ đầu tư chỉ đưa thông tin phối cảnh khu I30A, còn các phối cảnh công viên khu I30B ( công viên ) chưa thấy gì.
=> Cư dân sẽ được tận hưởng tiện ích từ công viên 1397 m2 sát bên tại Thảo Điền, thực sự cũng hiếm có công viên nào rộng hơn. Chủ đầu tư chắc sẽ đầu tư công viên này nên sẽ rất đẹp nhé, tiện ích ngoại nội khu lẫn lộn này có thể lại là ưu điểm của dự án.
Bước 3: Tính hệ số sử dụng đất FAR của dự án
FAR = Mật độ xây dựng * số tầng = 23%* 25 = 5,75 đạt chuẩn rồi.
=> Qua đó cho thấy chủ đầu tư rất tuân thủ pháp lý, không vượt số tầng cho phép và mật độ xây dựng khối tháp nhỏ hơn khối đế. Coi như chủ đầu tư tận dụng tối đa phần đất thịt, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất trong khi đây là dự án chung cư cao cấp nên chắc chắn không có phần diện tích hay không gian thừa, hơn nữa chủ đầu tư thuê các đơn vị thiết kế khủng thì chắc chắn giá nhà của các bạn khi mua đã được tính rất sát sao rồi. Chủ đầu tư rất có kinh nghiệm chứ không phải dạng vừa.
Lý do phải xây chung cư cao cấp không có cách nào khác là nhìn vào chỉ tiêu dân số, đơn giản là một khu mà tổng dân số ở đó thấp , trong khi số diện tích mỗi người ở lại nhiều thì chỉ có khu nhà giàu hoặc bỏ phố về vườn mới được vậy thôi.
Bước 4: Nghiên cứu phần thiết kế mặt bằng tầng
Xem mặt bằng tầng 3-23 thì mỗi tầng có 10 căn hộ bao gồm 1,2,3 phòng ngủ diện tích từ 55 đến 130 m2 ( chưa tính Penhouse ), có 6 thang máy tại khu sảnh chờ chung nằm ở giữa tính ra là rất tiện và yên tĩnh, đặc biệt là có khu Sky Terrace tha hồ ngắm cảnh trong lúc chờ thang.
=> Cá nhân thấy thiết kế căn hộ rất đáng để sống, ban công rộng view đẹp, phòng tắm nào cũng có bồn tắm kể cả căn 1 phòng ngủ, có đảo bếp rất sang trọng.
Bước 5: Nhẩm tính giá bán sản phẩm
Tổng diện tích NFA mỗi tầng khoảng 910 m2, tổng NFA thành phẩm khoảng 20,000m2, tính ra tổng diện tích sàn xây dựng khoảng từ 25,000 – 28000 m2 chưa tính hầm móng và khối đế , tính ra nữa khoảng 30,000 m2. Đơn giá xây dựng khoảng 12 tr/ m2 tính ra chi phí xấy dựng phần thô là 360 tỷ. Đơn giá đất tại Thảo Điền trung bình khoảng 210 tr / m2 , tính ra tiền đất khoản 1050 tỉ.
Cộng các khoản chi phí khác như pháp lý, thuê thiết kế, bán hàng ( khoảng 15% ) thì tổng chi phí dự án ( tổng mức đầu tư ) khoảng 1650 tỉ. Thường các dự án biên lợi nhuận từ 15% – 25% nên doanh thu từ dự án tính khoản trung bình là 2080 tỉ ( 20 %)
Chia cho tổng diện tích thành phẩm khoảng 22360 m2 thì đơn giá tối thiểu cho dự án này là hơn 92,000,000 triệu đồng ( khoảng 4100 $) . Do đó, mình nhẩm tính phải có khoảng 5 tỏi để sở hữu căn hộ tại đây. Vậy theo bạn mức giá như vậy có xứng tầm không ?
PS: Các số liệu mang tính tham khảo, chính xác chúng ta sẽ chờ chủ đầu tư đưa ra nhé.