Sau một thời gian làm việc và trải nghiệm mình xin chia sẻ một chút về quy trình và thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư như sau
1. Về pháp lý và thủ tục chuyển nhượng.
A. Sổ đỏ hay Hợp đồng mua bán có thể cầm cố trong ngân hàng.
Nếu căn hộ chung cư có sổ đỏ vay ngân hàng thì chủ nhà phải tất toán khoản vay với ngân hàng để rút sổ, Sau đó thêm bước “ Xóa chấp” trên văn phòng Đăng ký đất đai rồi mới ra Văn phòng công chứng sang tên cho khách được.
Nếu chỉ có hợp đồng mua bán cầm cố trong ngân hàng thì phải tất toán để rút hợp đồng mua bán rồi mới ra Văn phòng công chứng làm thủ tục sang tên.
Thủ tục mua bán của căn hộ có sổ đỏ thì đơn giản hơn căn hộ đang trên HĐMB, một buổi ra công chứng, sau đó nộp thuế và chờ khoảng 15 đến 20 ngày là xong.
B. Riêng hợp đồng mua bán thì hơi phức tạp hơn:
Chủ nhà có thể gọi điện hoặc gửi Email lên phòng chăm sóc khách hàng của chủ đầu tư để xin 2 tờ xác nhận gồm:
- Giấy xác nhận thông tin chuyển tiền (thể hiện số tiền đã đóng cho Chủ đầu tư)
- Đơn xin xác nhận (V/v chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ - Đối với căn hộ đã bàn giao) hoặc Đơn xin xác nhận (V/v chưa bàn giao căn hộ - Đối với căn hộ chưa bàn giao), (Thủ tục này mất 5 đến 7 ngày tùy Chủ Đầu Tư)
Tất cả các căn hộ đang ở trong giai đoạn làm sổ từ HĐMB sẽ không chuyển nhượng được.
Sau khi có xác nhận của Chủ Đầu Tư thì cùng khách hàng và chủ nhà ra văn phòng công chứng làm thủ tục sang tên, sau đó nộp thuế và xác nhận chuyển nhượng trên CĐT... Tùy theo từng trường hợp và tùy theo CĐT mà yêu cầu các giấy tờ và hồ sơ khác nhau, Dưới đây tôi xin tổng hợp chung nhất cho trường hợp đơn giản nhất .
2. Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư gồm có :
A. Bên bán cần chuẩn bị:
- Hợp đồng mua bán + Phụ lục Hợp đồng (1,2,3)
- Phụ lục 04 về điều chỉnh diện tích và giá bán (nếu có sự thay đổi).
- Phụ lục 05 về điều chỉnh thông tin căn hộ, thông tin của chủ nhà (nếu có sự thay đổi).
- Biên bản bàn giao căn hộ
- Biên bản tất toán nghĩa vụ tài chính (Nếu có).
- Xác nhận thông tin chuyển tiền và Xác nhận chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (Hoặc xác nhận chưa bàn giao căn hộ đối với căn hộ chưa bàn giao)
- CMND/ CCCD hoặc hộ chiếu, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn của cả 2 vợ chồng hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân bản gốc. (Trường hợp căn hộ là tài sản riêng của Vợ hoặc chồng bên bán thì cần phải có giấy “ Xác nhận tài sản riêng ” để thể hiện quyền sở hữu với căn hộ.)
- Các giấy tờ chứng minh khoản vay của bên bán tại ngân hàng ( nếu bên bán vay NH)
B. Bên mua cần chuẩn bị:
- CMND/CCCD hoặc hộ chiếu bản gốc.
- Sổ hộ khẩu bản gốc.
- Quyết định vay của ngân hàng và ngân hàng sẽ hoàn thiện các thủ tục giấy tờ cần thiết cho bên mua ( Nếu bên mua vay NH)
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( Nếu bên mua vay NH)
- Sau khi ký công chứng tại Văn phòng Công chứng thì sẽ chuẩn bị các hồ sơ để nộp thuế và hồ sơ để Xác nhận chuyển nhượng trên CĐT
C. Kê khai thuế và nộp thuế:
Hồ sơ nộp thuế căn hộ HĐMB bao gồm:
- Văn bản chuyển nhượng bản gốc (1 bản)
- Giấy tờ căn hộ sao y công chứng (1 bản)
- Giấy ủy quyền bản gốc (2 bản)
- Giấy tờ tùy thân của bên bán (1 bộ)
- Giấy tờ tùy thân của bên mua (1 bộ)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (1 bản)
Sau khi có đủ giấy tờ sẽ nộp hồ sơ tại Chi cục thuế và nhận giấy hẹn sau 4 -7 ngày làm việc (không tính T7 và CN) sau đó lên lấy thông báo thuế và nộp thuế tại điểm thu tiền ở gần đó. Nộp thuế xong phải đảm bảo mang về 1 thông báo thuế bản gốc và 1 hóa đơn thuế bản gốc để làm căn cứ lên làm thủ tục xác nhận chuyển nhượng trên CĐT.
D. Xác nhận chuyển nhượng trên chủ đầu tư
Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ nộp thuế thì bên mua và bên bán (hoặc người được ủy quyền) sẽ lên chủ đầu tư để tiến hành xác nhận chuyển nhượng.
Hồ sơ lên chủ đầu tư bao gồm:
- Toàn bộ giấy tờ gốc của căn hộ và các giấy xác nhận của CĐT
Văn bản chuyển nhượng bản gốc :
- CĐT Vinhomes: 5 bản
- CĐT Vimefulland: 3 bản
- CĐT Phục Hưng : 4 bản
- Giấy ủy quyền: Đối với chủ đầu tư khác cần 1 bản (Đối với chủ đầu tư Vinhomes thì không nhận ủy quyền, yêu cầu chính chủ và khách mua phải cùng lên làm thủ tục xác nhận tuy nhiên vẫn có dự án hoặc trường hợp sẽ cho phép ủy quyền).
- Xác nhận tài sản riêng (nếu có): 1 bản gốc + 5 bản sao y.
Thông báo thuế và hóa đơn thuế:
- CĐT Vinhomes: 1 bản gốc thông báo thuế + 4 bản sao y công chứng, 1 bản gốc hóa đơn thuế + 4 bản sao y công chứng.
- CĐT Vimefulland: 1 bản gốc thông báo thuế + 1 bản gốc hóa đơn thuế.
Giấy tờ cá nhân của bên bán và bên mua:
- CĐT Vimefulland: 2 bộ sao y công chứng và giấy tờ gốc đi kèm để đối chiếu.
- CĐT Vinhomes và của chủ đầu tư khác: 1 bộ sao y công chứng và giấy tờ gốc đi kèm để đối chiếu.
Sau khi xác nhận chuyển nhượng xong thì CĐT đưa giấy hẹn trả xác nhận chuyển nhượng trong 01 tuần. Sau đó người mua cầm giấy hẹn lên chủ đầu tư, cùng giấy tờ tùy thân để nhận giấy xác nhận chuyển nhượng và nhận lại giấy tờ gốc của căn hộ.
Chủ đầu tư sẽ trả lại 01 bản văn bản chuyển nhượng có đóng dấu của chủ đầu tư. Sau đó cầm xác nhận chuyển nhượng bản gốc để Ban quản lý đối chiếu và 1 văn bản chuyển nhượng sao y công chứng để nộp lại với ban quản lý tòa nhà để cập nhật thông tin.
Trên đây chỉ là 1 trường hợp thông thường, ngoài ra còn rất nhiều trường hợp khác nhau. Các bạn có thể inbox hoặc cmt từng trường hợp mình sẽ chia sẻ thêm.
Bằng những trải nghiệm của mình, tôi nghĩ rằng để các giao dịch được thành công, tránh mất thời gian của nhau và tránh cái nhìn thiếu thiện cảm về Sale thì trước khi giao dịch bản thân Sale phải nắm đầy đủ, chính xác tất cả các thông tin về giá cả, tình trạng pháp lý của căn hộ. Phải liệt kê đầy đủ các khoản phí thuế liên quan đến việc chuyển nhượng căn hộ, tổng chi phí là bao nhiêu, bên nào là bên chịu các khoản phí này. Cần phải trao đổi và thống nhất giữa bên mua và bên bán về Phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, giấy tờ căn hộ và tất cả các điều khoản liên quan….
Có nhiều bạn mới vào nghề, chủ gửi giá nét lại báo khách là giá đã bao phí, khách đến cọc thì chủ nhà bảo giá a báo là là giá nét...cãi nhau loạn xạ. Vậy giá nét được hiểu là giá chủ thu về không bao gồm phí sang tên và phí môi giới.
Có bạn chốt xong rồi đến khi hỏi hoa hồng thì chủ bảo giá anh bán không bao phí hoa hồng. Vậy để chặt chẽ vấn đề này các bạn nên ghi âm cuộc gọi hoặc nhắn tin để xác nhận các điều khoản trước khi đưa khách gặp chủ nhà.
Một vài bạn up thông tin sai lệch về giá để lấy data khách, điều đó bình thường nhưng các bạn lại như chủ nhà hẹn khách hết ngày này sang ngày nọ, nào là đi công tác, nào là đang tiếp khách...và cuối cùng ko đến được với nhau.
Đừng bao giờ làm vậy, làm như thế sẽ bị thiếu thiện cảm của khách hàng và làm loạn thị trường mua bán, khiến các giao dịch khác khó thành công. Bạn có thể hướng khách sang những căn thực tế đang có.