Phân lô bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014. Quá trình từ khi nhà đầu tư mua đất của dân hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án cho đến khi được cơ quan nhà nước cho phép bán lô nền cho khác cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
I. Một vài sai lầm khi nói về Dự án được quyền phân lô, bán nền bạn cần biết.
1. Miễn có sổ từng nền, loại đất cây lâu năm, cây hàng năm cũng là đất trong Dự án được quyền phân lô, bán nền
- Chưa đúng, vì đất trong dự án phân lô, bán nền bán cho người dân phải là đất ở.
Câu chuyện: chắc bạn còn nhớ Alibaba đã bán đất cho người dân, vẫn có Khách hàng có sổ hồng nhưng đó là đất nông nghiệp, không phải là đất ở => đây là hình thức tự tách thửa đất nông nghiệp khi đủ điều kiện về diện tích tối thiểu.
2. Chủ đầu tư được phép Bán đất dưới dạng phân lô, bán nền (trong dự án) tại mọi khu vực, mọi địa phương.
- Chưa đúng. Vì những quỹ đất tại các quận nội thành của đô thị loại đặc biệt (Hà Nội, HCM), tại các tuyến đường cần phải đáp ứng yêu cầu về cảnh quan,... thì không được bán đất dưới dạng phân lô, bán nền.
3. Dự án được phép phân lô bán nền khác với dự án nhà ở..
- Chưa đúng, dự án được bán đất dưới dạng phân lô bán nền chính là dự án nhà ở, người dân tự xây nhà ở theo QH 1/500 đã được phê duyệt.
4. Dự án được phép phân lô, bán nền được phép mở bán (dưới dạng HD góp vốn, Hợp đồng hợp tác đầu tư,...) khi chủ đầu tư có sổ đỏ tổng
- Chưa đúng, vì chỉ được phép bán đất dưới dạng phân lô, bán nền trong dự án khi đã có sổ đỏ từng nền với mục đích sử dụng đất là đất ở.
Nhấn mạnh, ai còn hiểu việc chủ đầu tư được phép ký bán đất nền dưới dạng hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn...sau đó, chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ cấp sổ hàng loạt (dạng cuốn chiếu) cho Khách hàng là không đúng nhé
II. Các quy định mới nhất về phân lô bán nền
Điều kiện lập dự án phân lô bán nền: Theo khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 các trường hợp được phân lô bán nền nếu:
1. Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
2. Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
3. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
4. Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này;
5. Dự án thuộc khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.