5 Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản Phía Tây Hà Nội năm 2020

Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất nói chung, bài viết sau đây tổng hợp yếu tố chính ảnh hưởng đến bất động sản phía Tây Hà Nội trong năm 2020 này.

1 – Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài (Dòng vốn FDI) & nhu cầu ở từ các chuyên gia, công dân ngoại quốc:  

Trong mấy năm gần đây dòng vốn FDI vẫn không ngừng gia tăng cả về dòng tiền và số quốc gia. Ngoài các đối tác truyền thống như  Nhật Bản, Hàn Quốc,…thì còn có một số quốc gia mới như Hồng Kông (Trung Quốc), Singapore. Điều này trực tiếp lẫn gián tiếp tác động đến Phía Tây như : 

• Các chuyên gia nước ngoài cần nhu cầu tìm nơi ở để làm việc. 
• Nhà nước chính thức cho các công dân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. 
• Đầu tư các nhà máy, bất động sản tại khu CNC Láng – Hòa Lạc
• Các đối tác trong và ngoài nước mua buôn BĐS từ Vinhomes.
• Sự dịch chuyển các doanh nghiệp và văn phòng đại diện của các công ty công nghệ, công nghiệp sang Việt Nam do chiến tranh thương mại Mỹ – Trung. 

2 – Yếu tố đầu tiên – Phải xác định được xu hướng giá (yếu tố quan trọng số 1)

Dù căn nhà của bạn đẹp thế nào, đường trước mặt chuẩn bị “thông” hay không nhưng trong xu hướng giá giảm thì không phải bất động sản phía Tây mà phía “nào” cũng vậy. Mọi yếu tố tác động là không đáng kể. Điển hình: 

• Năm 2012 – 2013 khi thị trường bất động sản đang rất chững thì dù thông đường 32 cũng không làm giá đất tăng tại khu vực này.

Vậy xu hướng hiện nay là gì?

Chúng ta cùng tìm hiểu tiếp nhé!

Đất nền Phía Tây thời gian tới dù sẽ có những thời điểm giá tăng trưởng chậm hoặc đi ngang, thậm chí điều chỉnh nhẹ. Nhưng chắc chắn vẫn là xu hướng đi lên từ đáy do 1 số lý do sau: 

• Đây là khu vực trong mấy năm vừa rồi giá đất không BỐC đầu như đất nền tỉnh lẻ mà lên THẬT rất từ từ theo hạ tầng, dịch vụ và lượng cư dân. Sẽ có giai đoạn giá “bùng nhùng” theo thị trường chung chứ TUYỆT NHIÊN không thể xuống hơn được nữa. Do luôn có lượng khách nhu cầu mua tiêu dùng không hề nhỏ ĐỠ giá (để ở hoặc kinh doanh).  
• Với mặt bằng giá giao dịch từ đoạn thấp nhất, mới là sóng “hồi” và vẫn chưa đạt được mức ở thời kỳ ĐỈNH trước đây. Đất nền Phía Tây vẫn còn dư địa phát triển về dài hạn (dù chắc chắn sẽ không nhanh so với thời điểm năm 2015 – 2018). 
• Dân đầu tư sau thời kỳ thua lỗ cũng đã khôn ngoan, cẩn trọng hơn. Không dùng đòn bẩy nhiều nên rất hiếm gặp tình trạng bán tháo. 
• Nhà nước lẫn ngân hàng cũng đã kinh nghiệm hơn rất nhiều sau nhiều “hệ lụy” đã qua nên các chính sách về lãi suất, dòng tiền, pháp lý được điều hành chặt chẽ, linh hoạt hơn (không để cho sốt quá hay trầm hẳn) cho lĩnh vực bất động sản. 
• Nằm trong vùng gần nhất khu vực đã phát triển như Trung Hòa Nhân Chính, Mỹ Đình, Mễ Trì.  

3 – Nguồn cung từ chủ đầu tư & nhu cầu từ bên mua: 

Có sự điều chỉnh GIÁ sau vài năm tăng NÓNG ở khắp các phân khúc Condotel, đất nền, chung cư từ tỉnh lẻ đến thành phố lớn. Và phía Tây Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó. Đã giảm cung đi ở cả 2 chiều bên mua và bán do 3 nguyên nhân chính: 

1. Sự hấp thụ: Thị trường cần thời gian để xuất hiện dòng người mua mới. 
2. Pháp lý: Khó khăn trong vệc cấp phép xây mới. Thanh tra các dự án nhập nhằng trong BOT. Thâu tóm không đúng trong quá trình sát nhập, cổ phần hóa. 
3. Lãi suất tăng: Làm giảm chùn chân ở cả 2 chiều – bên bán (chủ đầu tư) & bên mua (người tiêu dùng)

• Khi mặt bằng lãi suất cho vay tăng. Bản thân người mua tiêu dùng lẫn nhà đầu đầu tư nhỏ lẻ (vẫn có một phần trăm rất lớn dựa vào vốn vay) cũng không còn mặn mà mua để ở hay LIỀU để đầu tư nữa.
• Với việc giảm tỷ lệ huy động ngắn hạn cho vay dài hạn khiến dòng tiền cho vay bất động sản giảm đi đáng kể. Chủ đầu tư dự án phải huy động lãi suất cao hơn với lượng tiền vay được ít hơn nên đương nhiên kế hoạch triển khai sẽ tạm hoãn lại. Cá biệt, có đơn vị vẫn triển khai nhưng do KHÁT vốn đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp đến 14%. 

   Thời điểm hiện tại, nguồn cung từ chủ đầu tư và nhu cầu mua đã “giãn” ra. Nhưng do lợi thế gần khu vực phát triển sôi động số 1 Hà Nội (Mỹ Đình, Trung Hòa Nhân Chính). Hạ tầng đầu tư mạnh, nhu cầu ở thật vẫn có, mức giá còn “mềm”. Đất nền phía Tây phải nói là vẫn có cửa “ăn” được dù không còn thuận lợi như các năm trước. 

Tuy nhiên, với tốc độ tăng trưởng cao, quỹ đất nội thành ngày càng hiếm. Dòng dân cư mới mẻ, đông đúc được kéo giãn từ vùng lõi dân số. Nhu cầu làm tại thủ đô vẫn không ngừng tăng thì đối tượng mua mới, thay đổi chỗ ở cũ sẽ sớm tăng trở lại.

4 – Sự dịch chuyển các trường học, bệnh viện, siêu thị, cơ quan hành chính công, nhà máy lớn ra ngoại thành: 

Với chủ trương giãn dân của thành phố và xây dựng các khu đô thị vệ tinh, hạn chế tập trung vào nội đô như: 

• Dự thảo thu phí phương tiện vào nội thành 
• Di chuyển các bộ ngành ra ngoài mà cụ thể: Bộ Ngoại Giao, Thanh Tra Chính Phủ, Bộ Tài nguyên Môi Trường….và sắp tới là 5 bộ ngành về khu Mễ Trì – Đại Lộ Thăng Long.
• Siêu thị Vincom Mega Mall, Aeon Mall Nhật Bản. 
• Chuyển các nhà máy công nghệ, trường đại học, bệnh viện cơ sở mới về dọc Đại Lộ Thăng Long và khu công nghệ cao Láng – Hòa Lạc.

5 – Yếu tố tác động mạnh nhất – Hạ tầng giao thông: 

Trong các yếu tố khiến dân đầu tư quan tâm và mong đợi nhất luôn là hạ tầng và….hạ tầng. Mà cụ thể là đường bao giờ “thông”? Cầu khi nào xây? Tại Phía Tây hiện có 1 số thông tin mới như: 

A – Hoài Đức lên Quận: Sẽ là Huyện đầu tiên đủ điều kiền để lên Quận năm 2020 nên các tiêu chí về đường xá, hạ tầng giao thông, xã hội phải hoàn thiện cấp tốc là điều không phải bàn cãi. Minh chứng như:

• Tuyến đường Lại Yên – An Khánh đã hoàn thành.  
• Vành đai 3.5 đoạn từ Quốc lộ 32 đến Đại lộ Thăng Long làm rất khẩn trương, dự kiến hoàn thành cuối 2020. 
• Chuẩn bị đầu tư xây dựng tuyến đường liên khu 8 từ Đại lộ Thăng Long đến đường 423 (Chạy qua dự án Hà Đô Charm Villas, Sudico Nam An Khánh và Học viện chính sách & phát triển). 
• Mới được duyệt quy hoạch tuyến đường nối vành đai 3.5 và đường liên khu vực S1,S2,S3 dài 2.9km.
• Một loạt các trường học các cấp đã và đang được xây mới tại tất các xã.

B – Chủ trương đầu tư mạnh hạ tầng của thành phố: 

• Đường Trần Hữu Dực nối từ 32 đến Phạm Hùng (Hiện còn 2 đoạn đang làm là đoạn từ đường 70 vào Vân Canh Hud và đoạn từ Lê Đức Thọ nối ra Mỹ Đình).   
• Mở Rộng đường 70. 
• Thông tin tháo gỡ cho các dự án BT vào 1/10. Có thể sau đó việc mở rộng 70 của Tasco và nút giao 3.5 – Đại Lộ Thăng Long sẽ sớm được triển khai. 

C – Ông Lớn đầu tư Hạ Tầng xung quanh dự án của họ: 

• Điển hình như Vinhomes làm đường Liên khu nối từ khu A đến Sân vận động Mỹ Đình và một số hạng mục đường nhánh kết nối với xung quanh. 
• Đường Sa đôi tại Nam Từ Liêm.
• Nam Cường hoàn thiện các đường kết nối trong và ngoài khu đô thị Dương Nội.

Lời Kết : 

Do không phải đi qua cầu, địa hình bằng phẳng và thực chất phát triển của Hà Nội là phát triển về phía Tây. Nên từ lịch sử hình thành cũng như giá đất  nơi đây luôn giữ được vị thế dẫn đầu & dành được sự quan tâm nhiều nhất của dân đầu cơ. 

Vi vậy, nếu có ý định đầu tư, bạn có thể  hoàn toàn yên tâm “rơi tiền” khu vực này. Tại các vi trí gần trung tâm, nơi có khả năng thương mại. Có “cửa” cho lợi nhuận mà độ an toàn tương đối cao.

Bài viết cũng chỉ là ý kiến chủ quan trong tầm hiểu biết của chúng tôi. Không tránh được có sự thiếu sót, đôi lúc phiến diện nên rất cần những đóng góp, ý kiến phản biện.

• Minh Châu